Wynajem/najem to osobna część rynku nieruchomości, a umowa najmu to odrębny stosunek prawny, któremu warto poświęcić trochę uwagi zanim w ogóle zaczniemy szukać najemcy.

W tym wpisie chciałabym poświęcić uwagę umowie najmu okazjonalnego, która mimo pozornie trudniejszej formy, zabezpiecza właściciela lokalu przed nieuczciwym najemcą. Ale też dla uczciwego najemcy stwarza partnerską relację z wynajmującym.

Umowę najmu okazjonalnego reguluje przede wszystkim Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie KC.

Jest to umowa, która w większym stopniu chroni interesy Wynajmującego niż zwykła umowa najmu, ponieważ prawo polskie jest znacznie bardziej liberalne dla Najemcy i umożliwia sytuację, w której Najemca nie płaci, a Wynajmujący nie ma prawa go z mieszkania eksmitować, przez co narażony jest na długi i żmudny proces sądowy, egzekucyjny i eksmisyjny.

Tryb wynajmu okazjonalnego łagodzi wymogi ustawy o ochronie praw lokatorów. Nakłada bowiem na najemcę obowiązek złożenia w obecności notariusza oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Dzięki temu w przypadku wystąpienia jakichkolwiek problemów po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, właściciel mieszkania może wszcząć postępowanie egzekucyjne niemal natychmiast – bez konieczności wytaczania długotrwałych procesów sądowych oraz czekania na dostarczenie przez gminę lokalu tymczasowego (jak w przypadku zwykłej umowy najmu). Jedyna konieczność, to wystąpienie do sądu o nadanie aktowi zawierającemu oświadczenia najemcy, klauzuli wykonalności, co zajmuje dużo mniej czasu i też mniej kosztuje.

Drugi element zabezpieczający stanowi oświadczenie najemcy, w którym wskazuje inną nieruchomość, w której będzie mógł zamieszkać, gdy zostanie wykonana egzekucja obowiązku opróżnienia i opuszczenia mieszkania. A dla jego prawidłowości, do kompletu składa oświadczenie osoba trzecia, która jest właścicielem lub posiada tytuł prawny do nieruchomości, w którym wyraża ona zgodę na zamieszkanie w niej najemcy po zakończeniu trwania umowy najmu.

Złożenie tych oświadczeń powoduje po pierwsze, że w razie nie wywiązania się najemcy z ustalonych płatności umowa najmu okazjonalnego staje się tytułem egzekucyjnym dla komornika, a więc nie ma konieczności dowodzenia swoich racji przed sądem. A po drugie nie ma przeszkód do eksmisji najemcy, ponieważ wskazuje on adres zastępczy, pod który może się wyprowadzić. Co więcej możliwość jego zamieszkania pod tym adresem potwierdza właściciel tej nieruchomości również podpisując się pod swoim oświadczeniem u notariusza.

Wygląda skomplikowanie, ale w rzeczywistości nie wymaga żadnego wysiłku od właściciela mieszkania. To najemca musi udać się do notariusza i zorganizować na to spotkanie osobę będącą właścicielem zastępczej nieruchomości. Najczęściej jest to zresztą jakaś bliska osoba, rodzice lub rodzeństwo.

W mojej praktyce cały proces wynajmu mieszkania, już po znalezieniu najemcy, wygląda następująco:

Ø  Przygotowuję i przesyłam Stronom projekt umowy najmu okazjonalnego

Ø  Strony podpisują umowę najmu

Ø  Najemca udaje się do notariusza wraz z właścicielem nieruchomości zastępczej i tam składa oświadczenia, o których pisałam powyżej

Ø  Najemca dostarcza podpisane oświadczenia do dnia przekazania mieszkania

Ø  Następuje przekazanie mieszkania na podstawie przygotowanego przeze mnie protokołu zdawczo-odbiorczego

Dodam jeszcze, że koszt podpisania oświadczeń notarialnie poświadczonych oscyluje, w zależności od miasta i kancelarii, w kwocie od 340 zł-400 zł. Od ustaleń między stronami na etapie podpisania umowy najmu, zależy czy ponosi go Najemca (do 2020 r. tak było w 100% przypadków), czy Wynajmujący (jeśli chce zabezpieczyć swój interes), czy też jest on dzielony pomiędzy Strony.

Na koniec ważna kwestia! Aby umowa najmu okazjonalnego spełniła swój cel, czyli faktycznie zabezpieczyła właściciela mieszkania, musi zostać zgłoszona do urzędu skarbowego. Jeśli tego nie zrobimy, a mamy na to 14 dni od jej podpisania, nie spełni swojego zadania.